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Hier müssen wir zunächst das öffentlich-rechtliche und privat-rechtliche Umfeld der Immobilie durchleuchten. Privatrechtlich werden Ihnen nicht selten durch die Vertreiber derartiger Immobilien verschiedene Nutzungs- und Veräußerungsbeschränkungen auferlegt. Die Beschränkungen in der Nutzung sehen ein Höchst- oder Mindestmaß der Selbstnutzung vor.
Ferner werden Ihnen von den Immobilienvertrieben häufig auf den Einzelfall nicht angepasste Standardverträge vorgelegt, deren deutsche Übersetzung zuweilen fragwürdig ist.
Die Nutzung der Immobilie und ihre Vermietung werden ausschließlich in den Niederlanden versteuert. Eine Rückwirkung nach Deutschland findet nur dann statt, wenn Sie in den Niederlanden rechtswidrig keine Steuererklärungen abgeben sollten. Deswegen muss die Gestaltung der Rahmenbedingungen mit Rücksicht auf die niederländischen Ertrags- und Umsatzsteuervorschriften vorgenommen werden. Auch die ausschließliche Eigennutzung muss in den Niederlanden ertragsversteuert werden
Die Besteuerung im Einkommensteuerbereich erfolgt allein nach fiktiven Erträgen aus der Immobilie. Dabei geht der Gesetzgeber davon aus, dass eine Immobilie mit einem bestimmten Wert nach Abzug der Schulden für ihre Anschaffung eine bestimmte Rendite abliefert. Diese Rendite ist genormt und nur über den Betrag der Verbindlichkeiten und die Wertfestsetzung beeinflussbar. Daran knüpfen dann auch Gestaltungsmöglichkeiten bei der Übertragung in die nächste Generation an.
Im Jahr 2016 wird der Faktor zur Darstellung der Steuerlast noch 1,2 betragen. Für Werte oberhalb von 100.000 Euro je Miteigentumsanteil wird indessen der Multiplikator ab 2017 steigen.
Mithin spielt die Frage der Finanzierung des Erwerbes eine entscheidende Rolle. Dazu bestehen verschiedene wirtschaftlich günstige Optionen.
Bei Objekten oberhalb eines Wertes von 500.000 Euro empfehlen wir nicht selten die Zuordnung der Immobilie zu einer juristischen Person, in der dann die Erträge entsprechend gesteuert werden können. Der Körperschaftsteuersatz für die hier infrage kommenden Gewinne beträgt 20 %.
Ab April 2016 wird mit Wirkung für alle noch offenen Fälle ein Vermögensfreibetrag für jeden Miteigentumsanteil in Höhe von 24.300 Euro zuerkannt.
Die Grunderwerbsteuer beträgt 2 Prozent. Die Notarkosten sind verhandelbar. Die Beurkundung muss auch nicht zwingend bei einem Notar auf der Insel stattfinden, sondern kann z.B. in Nordholland oder bei einem Notar nahe der niederländischen Grenze erfolgen.
Die Immobilie kann neben Ihrer Bestimmung zu Freizeitzwecken bei entsprechender räumlicher und technischer Eignung auch als niederländische Betriebsstätte genutzt werden. Wir haben in einer solchen Fallgestaltung die Rechte des Eigentümers gegenüber dem deutschen Fiskus vor dem Finanzgericht in Düsseldorf durchgesetzt.
Nach einer Konkretisierung der niederländischen Verwaltungspraxis im laufenden Jahr gelten jetzt auch Personen als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes, die bereits zum 2. Mal gegen Entgelt ihre Immobilie an Dritte überlassen haben. Werden sie nachträglich entdeckt, müssen Sie die Umsatzsteuer und ggf. eine Buße zahlen, haben aber möglicherweise Probleme, die von ihnen an andere Unternehmer (z.B. Gas- und Stromlieferanten) gezahlte Umsatzsteuer abzuziehen.
Es empfiehlt sich deswegen die umsatzsteuerliche Registrierung, die wir gerne für Sie vornehmen.
Vererben und Verschenken löst keine niederländische Erbschaftsteuer aus. Wohl ist dieser Vorgang aber in Deutschland steuerpflichtig, wobei es häufig zu Meinungsverschiedenheiten über die Bewertung der Immobilie in den Niederlanden kommt. Hier bestehen erhebliche Beurteilungsspielräume, die es auszunutzen gilt. Die Eigentumsumschreibung erfolgt bei Tod auf Grund einer sogenannten verklaring van erfrecht. Im Hinblick auf die Ertragsteuersystematik empfehlen sich zum Übergang in die nächste Generation besonders angepasste Modelle der vorweggenommenen Erbfolge, entweder über ein Verwandtendarlehen oder aber die Übertragung in eine Erbengemeinschaft von mehreren Miteigentümern.